案情簡(jiǎn)介

　　原告張某與被告李某均居住在被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)內(nèi)，且原告張某位于被告李某樓下。2024年5月6日，原告發(fā)現(xiàn)家中主臥衛(wèi)生間的屋頂處有漏水聲，隨即聯(lián)系住在樓上的被告李某。原告與被告李某共同在場(chǎng)拆開衛(wèi)生間的集成吊頂，發(fā)現(xiàn)集成吊頂上方存在漏水點(diǎn)。5月12日左右，原告發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間旁邊的主臥屋頂、墻體、壁布及柜子出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象，遂再次聯(lián)系被告李某。最終，專業(yè)維修人員于5月18日前往家中進(jìn)行維修。經(jīng)檢測(cè)，漏水原因是被告某房地產(chǎn)公司鋪設(shè)在被告李某家中的暗埋管道存在一個(gè)針眼大小的小孔，通過肉眼查看及手指觸摸可判斷小孔是向管道內(nèi)部凸起的。

　　法院審理

　　法院審理認(rèn)為，原告居住于被告李某樓下，原告家中家具、裝修發(fā)霉系被水浸泡所造成，與被告李某家中管道漏水發(fā)生在同一時(shí)間、同一位置，足以認(rèn)定原告家中財(cái)產(chǎn)受損是因李某家中管道漏水所致。本案中，破損管道是由被告某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)鋪設(shè)安裝的暗埋管道，被告李某入住前鋪貼瓷磚及日常生活不可能破壞到該管道，且受損漏水的小孔是由外向管道內(nèi)部凸起，應(yīng)系因外力作用于管道外部致其受損，漏水孔僅有細(xì)小針眼大小，不排除在運(yùn)輸、鋪埋過程中因磕碰造成最初的微小瑕疵，后經(jīng)水壓沖擊，日積月累，漏水孔變大，最終發(fā)生漏水現(xiàn)象。被告某房地產(chǎn)公司辯稱，被告李某自2015年購(gòu)房至今已九年之久，早已超過《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》關(guān)于兩年保修期的規(guī)定。法院認(rèn)為，開發(fā)商在超出保修期的合理期限內(nèi)，仍負(fù)有保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。

　　本案中，案涉受損管道為暗埋的排水管道，雖然約定的保修期為兩年，但造成原告財(cái)產(chǎn)損失的卻是案涉管道漏水，確系存在質(zhì)量問題。保修期不能等同于保質(zhì)期，漏水管道保修期滿，開發(fā)商的保修責(zé)任雖消滅，但不等于可以免除開發(fā)商的商品質(zhì)量保證責(zé)任，開發(fā)商在超出保修期的合理期限內(nèi)仍負(fù)有保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。案涉管道為暗埋排水管道，若按被告某房地產(chǎn)公司所稱，超過兩年保修期即不承擔(dān)責(zé)任，則購(gòu)房者需要每隔幾年就打開地面、墻面對(duì)暗埋管道進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，這顯然不符合現(xiàn)實(shí)。因此，法院認(rèn)為案涉管道未超出該項(xiàng)工程的合理使用期限，被告某房地產(chǎn)公司不能舉證證明管道所存在的損壞是由于自然原因或購(gòu)房者人為改動(dòng)等所造成，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，就原告的相關(guān)損失進(jìn)行賠償。

　　法官說法

　　房屋是需要長(zhǎng)期使用的特殊商品，開發(fā)商應(yīng)保證在合理使用期限內(nèi)，建造房屋所使用的管線、建材等符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并達(dá)到合理的使用期限。雖然法律對(duì)于建筑工程的合理使用年限沒有明確規(guī)定，但開發(fā)商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同于合理使用年限。而應(yīng)在充分考慮房屋建筑的特性，即“可以長(zhǎng)期使用的固定資產(chǎn)”這一基礎(chǔ)上，參照同類建筑工程的實(shí)際合理使用年限，確保房屋的合理使用年限符合社會(huì)公眾的預(yù)期。同時(shí)，也要注意到，在房屋存在質(zhì)量問題的情況下，質(zhì)量問題往往在保修期內(nèi)已經(jīng)存在，只是其造成的損害在后期才顯現(xiàn)而已。因此，開發(fā)商不能單純地以超出保修期為由，而拒絕承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題造成的損失。

　　來源：中國(guó)普法微信公眾號(hào)、智慧普法平臺(tái)（中國(guó)普法網(wǎng)）